Mua bán, chuyển nhượng đất là việc quan trọng và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Bài viết sau đây sẽ hướng dẫn cho bạn đọc các điều kiện và trình tự thủ tục mua bán nhà đất theo quy định mới nhất. Nhằm mang đến cho bạn đọc những kiến thức tốt nhất để phòng tránh rủi ro khi thực hiện mua bán đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng)
Trên thực tế, chúng ta thường gọi giấy tờ pháp lý của nhà đất là sổ đỏ hoặc sổ hồng. Còn theo thuật ngữ pháp lý, sổ đỏ hay sổ hồng chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hoặc gọi rút gọn là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
Theo định nghĩa tại Luật Đất đai 2013, “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ chứng minh sở hữu của cá nhân, tổ chức đối với mảnh đất, nhà ở của mình. Khi xác định sở hữu quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là giấy tờ được xem xét đầu tiên và quan trọng nhất. Nếu cá nhân, tổ chức có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sẽ mặc nhiên thừa nhận cho các cá nhân, tổ chức đó. Tuy nhiên, trong một số trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp sai thì nó có thể bị tuyên hủy bởi các quyết định từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong các trường hợp đó, việc xác định quyền sở hữu thuộc bên nào sẽ căn cứ vào các thỏa thuận của các bên liên quan, các giấy tờ về nguồn gốc đất,…
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Chuyển nhượng đất theo cách hiểu thông thường là hoạt động mua bán đất và nhà ở, trong đó, người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển giao lại cho người khác để thu về một khoản tiền cụ thể. Việc chuyển nhượng đất và nhà ở là giao dịch bắt buộc phải tuân thủ các điều kiện cụ thể, đồng thời hợp đồng phải công chứng và thực hiện việc thay đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các quy định của pháp luật.
Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở như sau:
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp 02 trường hợp được Luật quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 (Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác) và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 (Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).
+ Đất không có tranh chấp
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Nhà đất cần phải đáp ứng đủ các điều kiện kể trên mới có thể tiến hành mua bán. Khi thực hiện thủ tục mua bán đất tại văn phòng công chứng và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các điều kiện trên sẽ được xem xét, thẩm định chặt chẽ. Nếu nhà đất không đáp ứng đầy đủ các điều kiện kể trên, thì văn phòng công chứng sẽ từ chối công chứng hợp đồng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ từ chối cấp sổ khi nộp hồ sơ thay đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, người mua nhà đất sẽ phải gánh chịu các rủi ro về mặt pháp lý. Chính vì vậy, đảm bảo các điều kiện chuyển nhượng đất sẽ đảm bảo cho người mua lẫn người bán có được sự thuận lợi trong các giao dịch, tránh được các phiền toái, tranh chấp và thiệt hại tài sản.
Thủ tục mua bán nhà đất theo quy định mới nhất
Có nhiều quy định liên quan tới thủ tục mua bán nhà đất với nhiều trường hợp khác nhau trên thực tế. Việc áp dụng thủ tục không hề đơn giản với những người chưa có kinh nghiệm. Tuy nhiên, có thể tóm tắt về thủ tục mua bán nhà đất cơ bản sẽ diễn ra theo các trình tự như sau:
Bước 1: Đặt cọc và ký kết hợp đồng cọc.
Sau khi đàm phán, các bên sẽ thống nhất các điều khoản cơ bản về giao dịch mua bán đất. Khi đó, các bên sẽ lập hợp đồng cọc, bên mua sẽ đặt cọc cho bên bán một số tiền nhất định.
Nội dung hợp đồng cọc có các điều khoản cơ bản như sau:
+ Đối tượng của hợp đồng: đất, nhà ở theo thông tin ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Thời hạn đặt cọc: các bên cùng thống nhất thời gian cọc, ví dụ: 03 ngày, 30 ngày, 60 ngày,…
+ Giá chuyển nhượng: giá chuyển nhượng sẽ áp dụng khi ký kết hợp đồng chính thức.
+ Mức đặt cọc.
+ Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc;
+ Phương thức giải quyết khi các bên có tranh chấp;
+ Cam kết của các bên.
Theo quy định hiện nay, hợp đồng cọc không bắt buộc phải công chứng mà vẫn có đầy đủ giá trị pháp lý. Tuy nhiên, các bên có thể công chứng để đảm bảo phòng tránh các rủi ro về mặt pháp lý trong tương lai.
Bước 2: ký hợp đồng chính thức và công chứng hợp đồng.
Các bên sau khi đặt cọc hoặc không thỏa thuận đặt cọc thì sẽ tiến hành công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng. Văn phòng công chứng có thể là văn phòng của Nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tư nhân trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có bất động sản. Hồ sơ yêu cầu khi tiến hành công chứng bao gồm:
Bên bán:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Giấy tờ pháp lý cá nhân (Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu của cả vợ và chồng và còn hạn sử dụng);
– Sổ hộ khẩu;
– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
– Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác)
Bên mua:
– Giấy tờ pháp lý cá nhân (Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu của cả vợ và chồng và còn hạn sử dụng);
– Sổ hộ khẩu;
– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
Các bên tiến hành lập hợp đồng mua bán và ký kết. Sau đó, văn phòng công chứng sẽ công chứng vào hợp đồng mua bán này.
Bước 3: nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền.
Sau khi hoàn thành việc công chứng hợp đồng, bên mua nộp 01 bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả hồ sơ TTHC (Một cửa) UBND xã phường nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai tại tỉnh/thành phố nơi có đất.
Hồ sơ sang tên sổ đỏ bao gồm:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu).
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;
+ Giấy tờ pháp lý cá nhân như: chứng minh nhân dân, thẻ căn cước nhân dân, hộ chiếu,…
+ Sổ hộ khẩu.
Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra thông tin hồ sơ. Trong trường hợp hồ sơ đủ thông tin sẽ thực hiện giải quyết yêu cầu và hẹn trả kết quả theo lịch hẹn.
Bước 4: Thẩm định và niêm yết công khai
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thẩm định hồ sơ dựa trên các giấy tờ, tài liệu đã nộp và thực hiện việc niêm yết công khai theo quy định.
Bước 5: Làm tờ trình
– Ủy ban nhân dân cấp xã làm tờ trình để cấp Giấy chứng nhận lên Ủy bản nhân dân cấp huyện nơi có đất;
– Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất thực hiện việc thẩm định hồ sơ và làm tờ trình cấp Giấy chứng nhận, chuyển hồ sơ sang Chi nhánh văn phòng nhà đất quận, huyện nơi có đất để in Giấy chứng nhận và làm hồ sơ thuế;
Bước 6: Thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính
Cá nhân nhận thông báo được cấp Giấy chứng nhận và đi kê khai nghĩa vụ tài chính tại Chi nhánh văn phòng nhà đất;
Bước 7: thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả
Cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo và nhận bản chính Giấy chứng nhận tại Chi nhánh văn phòng nhà đất.
Chi phí thực hiện thủ tục mua bán nhà đất
Thông thường, khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất thì các bên cần chịu các chi phí như sau:
– Phí công chứng: tuy theo văn phòng công chứng mà mức phí khác nhau, thông thường mức phí khoảng 2-5 triệu đồng.
– Thuế thu nhập cá nhân: 2% Giá trị nhà đất;
– Tiền sử dụng đất (nếu có): tùy theo nguồn gốc đất mà chủ sử dụng đất có thể được miễn, nộp 50% hoặc 100% (có thể được ghi nợ nếu số tiền phải nộp quá lớn);
– Lệ phí trước bạ: 0.5% Giá trị nhà đất;
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: khoảng 1 triệu đồng.
– Trong một số trường hợp khi chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải nộp thêm các khoản phí đo đạc khi tách thửa.
Mua bán đất là giao dịch quan trọng, cần phải tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục. Điều này nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi, tránh được các rủi ro pháp lý. Với những hướng dẫn chi tiết về thủ tục mua bán đất như trên, chúng tôi hy vọng bạn sẽ có thể tiến hành giao dịch một cách thành công, thuận lợi.
